【天天播资讯】民生证券：武汉区域间分化持续扩大，年初回暖势头强劲

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乐居财经 李礼5月23日，民生证券发布全国调研系列报告之华中区域（一）。

国家中心城市，人口增量首位。武汉是湖北省省会，位于京广发展轴和长江经济带的战略发展的交汇处，是中国的中心城市。2022 年武汉市 GDP18866.43亿元，同比增速 4%，GDP 全国排名第八，中部排名第一。第三产业贡献度高，占比 61.88%。2021 年武汉常住人口 1364.89 万，城镇化率 84.56%，人口增量120.12 万，位居全国首位。2022 年武汉城镇居民人均可支配收入 58449 元，农村居民人均可支配收入 29304 元。

房地产市场特点：投资开发增速缓慢，主城区供不应求，新城区高库存难以消化。武汉近 7 年房地产开发投资复合增长率仅 4.39%。从各区来看，2022 年主新城区发展不平衡，主城区中武昌区房价突破 30000 元/平，江岸、江汉也在22000 元/平以上，而新城区中普遍偏低。

新房市场：1）供销量价下降，去化周期处于高位，23 年初回暖势头强劲。2022 年武汉商品住宅供应面积 1077.85 万平米，同比下降 54.38%；成交面积1310.84 万平米，同比下降 42.52%，成交价格 14922 元/平，同比下降 6.45%。2022 年库存面积 1786.86 万平米，同比下降 13.22%，2022 年 12 月去化周期为 15.6 个月，较 2021 年同期延长 4 个月。今年年初，武汉小阳春回暖势头强劲，1 月和 2 月的销供比分别达到 2.72、4.63。分区域来看中心城区占全年销售面积的 61.95%，新城区价格普遍下滑。2）2022 年楼市利好政策不断落地，限购限贷持续放松，同时还有发放购房补贴、减免住房转让费等政策，2022 年首套房利率降至 3.9%，二套房利率降至 4.9%；首套房公积金贷款最高额度调整至 90 万元，二套最高额度调至 70 万元。

二手房市场：成交量小幅下降，价格维持稳定。2022 年武汉市共发生二手房交易 82735 宗，同比下降 4.35%，成交面积 822.46 万平米，同比下降 3.1%，2022 年二手房价格波动维持在±4%以内。

土地市场。2022 年处于低位运行，房企拿地热度低，预计 2023 年土地市场核心区与周边区域的竞拍热度分化将更为凸显。1）土拍规则：15%溢价率保持不变，首次采用“拍卖”方式供地，在原有基础上增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式，不断降低保证金比例，延长土地出让金周期。2）土拍情况：主城区成主力，涉宅用地超六成，呈现“少量、多次、优质”的特点。2022年武汉完成六批次集中供地，成交 107 宗，供应面积 1061.95 万平米，整体溢价率 0.68%。其中主城区成交 59 宗，成交建面 570.73 万平米，占比 53.97%；涉宅用地 72 宗，占集中供地 68.29%，成交建面 876 万平米，同比下降 63.90%，楼面均价 9598 元/平，同比上涨 29.7%，央企、国企拿地面积占比 68.4%。

投资建议：建议关注深耕武汉，2-3 月销售热度提升显著且拿地能力较强的优质房企华发股份、万科 A。

风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。

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