以资抵债的纳税处理方式是什么？以资抵债遇到的问题有哪些？

以资抵债的纳税处理方式是什么?

以资产抵贷款是银行和其他金融企业对超过还贷期仍未偿债的贷款人， 以其抵押的资产和物资抵偿借款本息的一种债务偿还方式。企业以房屋、设备、汽车或土地等资产抵贷应缴纳以下税费：

一、土地增值税。

《土地增值税暂行条例》规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，依照条例缴纳土地增值税。”土地增值税暂行条例实施细则》进一步明确规定，“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其它方式有偿转让房地产的行为。”因此企业如果以房屋、土地使用权抵作贷款本息，应按规定缴纳土地增值税。转让旧房屋及建筑物，应以抵贷作价金额为基数，然后以其评估价格，加上取得土地使用权所支付的地价款及按国家统一规定交纳的有关费用，再加上在转让环节缴纳的税金的合计作为扣除项目金额减除后即为所取得的增值额计征土地增值税。土地增值税采用四级超累进税率，增值额未超过扣除项目金额50% 的部分，税率为30% ，速算扣除系数为0;超过50%一t00% 的部分，税率为40% ，速算扣除系数为5% ;超过100%-200% 的部分，税率为50% ，速算扣除系数为5% ;超过200% 的部分税率为60% ，速算扣除系数为35% 。其纳税义务发生时间为房地产所有权转移的当天。

二、营业税。

国家税务总局印发的《营业税税目注释》(国税发[1993]149号)规定：“销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。”企业无力归还贷款，以房屋抵作贷款本息，表明房屋的所有权被企业有偿转让给银行，企业转让房屋所有权的行为应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5% ，计税依据为房屋的作价金额。纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。又据《营业税税目注释》规定：转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。“转让无形资产”税目的征收范围包括转让土地使用权，它是指土地使用者转让土地使用权的行为。企业以土地使用权抵作贷款本息，应按“转让无形资产”征收营业税，税率为5% ，计税依据为土地使用权的作价金额， 纳税义务发生时间为土地使用权转移的当天。

三、增值税。

财政部、国家税务总局《关于旧货和机动车增值税政策的通知》(财税[2002]29号)文件规定，纳税人(无论其是增值税一般纳税人或小规模纳税人)销售自己使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、游艇，售价超过原值的，按照4% 的征收率减半征收增值税(不得抵扣进项税额);售价未超过原值的，免征增值税。销售自己使用过的其他属于货物的固定资产、暂免征收增值税。国家税务总局《关于印发(增值税问题解答(之一)>的通知》(国税函[1995]288号)文件进一步明确，“使用过的其他属于的固定资产”应同时具备下列几个条件：(1)属于企业固定资产目录所列货物;(2)企业按固定资产管理，并确已使用过的货物;(3)销售价格不超过其原值的货物。

对不同时具备上述条件的，无论会计制度规定如何核算，均应按6% 的征收率(小规模纳税人按4% 征收率)征收增值税。企业以设备或其他汽车(不征消费税的汽车)抵贷，根据设备的作价情况，按上述文件规定的三个条件确定是否缴纳增值税。

四、企业所得税。

按照《企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，企业“以资抵贷”收入，应并入企业总收入，一并计算缴纳企业所得税。

五、城市维护建设税、教育费附加。

根据《城市维护建设税暂行条例》和国务院国发明电[994]2号文件规定，城市维护建设税、教育费附加是以纳税人实际缴纳的增值税、营业税、消费税税额为计税依据，与增值税、营业税、消费税同时缴纳的税、费。纳税人以资产抵贷款，按照上述规定应缴纳增值税、营业税的.均应依法缴纳城市维护建设税和教育费附加。

六、印花税。

借款方因无力偿还借款而将抵押财产转移给借款方时,应就双方书立的产权书据，按产权转移书据的有关规定计税贴花。

以资抵债遇到的问题有哪些?

(一) “以资抵债”操作中遇到的问题

1.抵债物定价存在随意性。

抵债物价值如何确定?大体有三种途径：一是法院或仲裁机构的生效法律文书;二是债权人和债务人协商确定;三是由委托的评估机构评估确定。其中，评估机构评估标准随意性大，收费标准又是以评估出的数额来确定，容易导致高评高估，为银行日后变现造成很大困难。由于企业可抵债的资产很少，账面价格或市场价值在正常条件下一般不足以抵偿银行债务，但经评估机构和国资局确认后即可抵偿银行债务，造成银行权益的损失。

2.抵债物的管理机制不强。

抵押物一旦用于抵债，债权银行从接受“以资抵债”之日起，便要背上如何管理才不使其贬值并能尽快变现的沉重包袱。由于抵债物大都是土地使用权、房产、汽车等，用途不同，处理方法也不同。欲使其保值、增值，至少不贬值，必须有专业人才，投入大量时间精力进行管理，而债权银行大都是金融从业人员，无房产物业管理经验，因此，造成抵债物搁置无法生息，甚至因管理不善的自然耗损、贬值在所难免。

3.抵债物变现受市场机制。

制约新(商业银行法》和一些银行制定的《“以资抵债”管理办法》都有规定：银行取得的抵债物必须在两年内进行处理。而事实上抵债物能否变现，最终决定权不在债权银行。

由此产生的问题主要有; (1)按评估价变现没有买主;低于评估价变现，产生的损失责任由谁承担?(2)房地产市场低迷，供过于求，房产难以变现; (3)缺乏完善的二手交易市场，供需双方难以衔接; (4)拍卖价往往低于抵债值，导致变现和损失相伴而生。

4.抵债物的税费种类繁多，税率过高。

据初步了解，抵债物从评估一办理过户一过户后、变现前的再次评估一变现，每个环节都要交纳不少的税费，使债权银行还未来得及弥补收不回贷款的损失，即刻又要搭进去一块，无异于雪上加霜。例如，过户前评估费0。8‰ ～5%o;过户时契税3%、印花税0.05%、交易管理费8‰ ;过户后房产税0.7%～1.2% (以上均按抵债值一定比例计征);抵债物如出租再按租金收入的12% 、5%、0.1%o、1.8‰ 征收房产税、营业税、印花税、防洪费;按营业税7%和3%征收城建维护和教育附和费，还要按用地面积X地段类别额征收土地使用费;变现后按房价0.5%和0.05%征收交易税和印花税。抵债物不营运而顺利变现的税费约占抵债值的10.82% (不包括土地出让金)。如此繁多的、过高的税费，必然加重债权银行的负担。

5.抵债资产变现损失的责任承担主体不明。

抵债资产，原本就是“资不抵债”或“以少抵多”;再加上税费的扣缴，无论在账面上还是实际上，损失都是无法避免的。而有些银行又规定： “抵债资产处置收入如果是低于贷款本息的，其差额部分，按规定程序报批后，从提取的呆、坏帐准备金中核销，单笔损失超过1000万元须经总行审批。” 因此，作为银行，如何面对损失问题?姑且在账面上挂着不作处理，充其量只能视为潜在损失;一旦决定变现抵债，实实在在的损失出现了，负责人就要承担责任，对上级就得有个“说法”。如：某企业欠资8000万元，用土地使用权抵债，当要过户时才发现，银行要交土地出让金3000万元，这就使银行的损失陡然增加。种种可能使银行遭受双重损失的情况难以预测，成为银行不敢贸然决定变现的一大原因。某国有商业银行抵债资产有48000万元，而变现额为零;另一国有商业银行抵债资产达197747万元，变现额为21485万元，仅占抵债资产的1 1%。这种现象很说明问题，并在各银行普遍存在。

(二) “以资抵债” 中遇到的法律问题

1.“以资抵债” 的条件，法律无明确规定。

什么情况下，金融机构可以接受“以资抵债”，目前，法律、法规尚无明确规定。因此，一些企业有能力还贷而不还，利用“以资抵债”故意逃废债务，这些企业虽然办了抵押，但手续并不完善，银行在没有调查清楚抵押登记手续是否完备，即予以发放贷款。当银行起诉债务人时，法院判决债务人“以资抵债”导致银行既没有抵掉债务，又得不到抵债物，名为“以资抵债”，实为“一无所有”。

另一种情况是，由于债务人无流动资金还贷，法院办案又不能久拖不结，于是，对一些产权不清晰或有争议的物业，或不属于债务人依法享有处分权的财产，甚至没有房产证的房产，法院仍然判给债权银行“以资抵债”，银行如不接受，法院立即中止执行，抵债物退回债务人。

2.评估标准和评估收费标准，法律均无规定。

“以资抵债”的过程中，抵债物往往要经过不止一次的评估，无论在评估标准上，还是在评估收费标准上，不同的评估机构差异很大。有的银行为了便于评估，与某家评估公司建立起相对稳定的合作关系，每次评估均委托该公司进行，防止评估公司的不同所带来评估结果和收费的不一致;评估公司为了有相对固定的客户源，评估结果一般能满足委托人的要求。这种评估机构的评估结果与没有相互合作关系的评估机构的评估结果存在很大差异也就不难理解。这恰恰说明，市场评估尚未规范管理，法律对评估的收费还缺少合理、客观、统一的标准。

3.“以资抵债”后，一些必要管理行为与法律有关规定相冲突。

银行收回的大量抵债物，在未变现前，为了不空置和减少自然耗损，最好的办法是管好、用好，使其产生经济效益，以弥补已经出现的信贷损失。如出租、返租或进行经营活动。若不这样做，损失会增大;而这样做，又违反了《商业银行法》中关于商业银行经营范围的规定，并且管理行为产生的收益在会计上不知如何处理，也无法对该行为出具相应的票据。为了保全银行资产，减少可能发生的抵债物损失，不少银行不得已而为之，这一矛盾如何解决?

4.在法律规定的期限内难以完成抵债物的变现。

新《商业银行法》规定，商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或者股票，应当自取得之日起两年内予以处分。然而，繁琐的评估、过户手续以及交纳l0多种税费没有一定的时间无法完成;其次，二手交易市场尚不完善，变现渠道不畅，买卖双方难以衔接，卖无人买，司空见惯;再次，变现额度低，可能造成的损失难以预测，使银行的领导层对变现后能冲抵债务的数额与应冲抵的数额差距感到忧虑。如：某债务人以土地使用权抵债，账面抵债值为1001万元，但如果要拍卖变现，只能收回500万元;倘若不卖损失多少不确定。因此，变现就意味着巨大的损失，导致抵债物变现遥遥无期。

5.对“以资抵债”的税费是否应与其他交易的税费有区别，以减少银行损失，法律无明确规定。

由于“以资抵债”属非正常还贷行为，银行贷出去的是流动资金，收回的大部分是不动产，管理难、变现更难，直接影响银行正常的经营和信贷资产的质量。“以资抵债”的发生，既是银行不希望看到的，又使银行遭受损失;还要交上前述种种的费用，甚至可能是白白垫付的。银行通过以资抵债，还能获得多少补偿?既然这种交易与其他正常的产权交易有差别，那么，法律是否也应明确，交纳各种税费时相应优惠。